Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un parking, d’un garage ou simplement d’un box de stockage, vous avez forcément des charges locatives à payer. Ces charges contribuent à la gestion et à l’entretien de la copropriété : éclairage, sécurité, nettoyage.
Ces activités de gestion ont un coût que le syndicat de copropriété assume par le biais d’une facturation aux propriétaires. Ceux-ci peuvent en revanche récupérer une partie de ces charges auprès de leurs locataires qui profitent également de ces services. On appelle cette contrepartie les charges locatives du parking ou du garage.
Les charges locatives afférentes à un garage ou un parking sont les charges qui concernent toutes les locations régies par le code civil. - Lien contrat de location parking -. Il ne faut cependant pas les confondre avec les charges récupérables des logements à usage d’habitation qui sont gérées par la loi du 6 juillet 1989.
Les charges locatives d’un parking, d’un box ou d’un garage sont donc des obligations dues par le locataire au bailleur en plus de son loyer mensuel.
Comment est définie la répartition des charges locatives pour les parkings, boxes et garages ?
Les lois fixent un certain nombre de principes liés à la répartition des charges. En revanche, les réponses à vos questions se trouvent généralement dans le règlement de copropriété.
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est introduite comme ceci :
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
Quand vous êtes propriétaire d’un parking ou d’une place de parking dans une copropriété, vous détenez et profitez d’une part des parties communes en plus de votre emplacement de stationnement ou de stockage. On appelle cela une quote-part des parties communes. Elle est établie en fonction de la superficie de votre bien par rapport à la superficie totale de la copropriété. Les principes du calcul sont détaillés dans le règlement de copropriété.
Article 8 – « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance »
Vous trouverez dans le règlement de copropriété la liste des parties dites communes et à qui elles profitent.
Article 10 – « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses »
Source : www.legifrance.gouv.fr
Cela veut dire qu’en tant que propriétaire de parking, il est impératif de participer aux charges locatives suivantes :
La conservation des espaces communs : dégâts des eaux, nuisibles...
L’entretien des parties communes : ménage, entretien des espaces verts
L’administration des parties communes : frais de syndicat...
Article 14-1 – « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
De façon plus succincte, le budget prévisionnel des charges locatives est prévu une fois par an et voté en assemblée générale par les copropriétaires. Ils s’engagent ainsi à verser le compte des charges trimestrielles.
Les deux types de paiement de charges pour la location de parking et garages
Provisions pour charges
Il s’agit d’avance sur les charges de parking. Elles sont basées sur la consommation de l'année écoulée et ajustées en fonction de l'augmentation des coûts de l'électricité par exemple. Chaque année, le propriétaire ou l'agence de gestion du parking additionne tous les frais payés. Ils seront ensuite comparés avec le montant de la réserve versée par le locataire. S'il y a une différence en faveur du locataire, le locataire sera indemnisé des frais payés d'avance. Dans le cas contraire, il recevra un avis pour régler le surcoût. On parle alors de régularisation des charges locatives.
Charges forfaitaires
Dans ce cas, le locataire paie le montant des charges mensuellement. Ces paiements sont fixes et reçus par le propriétaire, même si le coût des frais payés est inférieur au montant payé par le locataire. À l'inverse, en cas de dépassement, le propriétaire supportera la différence.
Le choix d’un des deux types de régimes de charges appartient au propriétaire qui en informe ses locataires dans le bail de location de la box, du parking ou du garage concerné.
Quelles sont les charges locatives appliquées dans le cas des boxes, parkings et garages ?
Les charges de copropriété
Les charges de copropriété se partagent entre le propriétaire et le locataire, elles sont payables trimestriellement. Le propriétaire est en droit de répercuter certaines charges de copropriété à ses locataires ; en voici la liste :
Ascenseurs : Frais de fonctionnement (électricité, nettoyage) et les frais d’entretien (petites réparations, visite de contrôle).
Eau froide : Quote-part liée à la consommation d’eau des parties communes, frais de réparation des fuites sur joint, uniquement pour les canalisations situées dans le parking commun ou le garage loué.
Installations individuelles : Frais d’électricité, uniquement si votre garage est muni d’une prise électrique ou/et d’un éclairage individuel.
Parties communes intérieures : Frais d’électricité des parties communes (éclairage, porte automatique) ; frais d’entretien et de nettoyage de l’espace commun et une participation aux frais des petites réparations.
Parties communes intérieures : Frais d’électricité des parties communes (éclairage, porte automatique) ; frais d’entretien et de nettoyage de l’espace commun et une participation aux frais des petites réparations.
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est à la charge du locataire, elle arrive directement dans sa boite aux lettres, pour un paiement en novembre de l’année en cours. C’est au propriétaire du garage de déclarer ses locataires en donnant leurs coordonnées à son centre des impôts.
Les parkings et les garages ne sont pas concernés par la suppression de la taxe d’habitation instaurée par Emmanuel Macron, en effet, la nouvelle réforme concerne uniquement les résidences principales.
La taxe ordures ménagères
Cette taxe, également appelée TEOM, est applicable en fonction des communes. C’est le propriétaire qui doit s’acquitter de cette taxe, néanmoins le droit Français l’autorise à la répercuter en totalité à son locataire.
La taxe de balayage
L’avis de la taxe de balayage et d’entretien des voies est, elle aussi, regroupée avec la taxe foncière, mais elle est récupérable sur le locataire. Cette taxe établie par les mairies sert à répercuter une partie du coût d’entretien de la voirie.